上海高岛屋百货商户大面积撤离 选址被指是硬伤

　　中华企业作为古北集团的母公司，高岛屋在其财报上扮演着重要角色，如今该项目经营惨淡，令中华企业的业绩增加了不确定性。

　　资料显示，2012年，日本高岛屋株式会社与中华企业和上海古北(集团)有限公司就百货公司的经营场地租赁达成了基本协议，该百货公司将成为日本高岛屋在中国大陆的旗舰店。

　　据悉，本轮调整中，高岛屋将加大餐饮、食品商户在整个项目中所占的比重，把食品餐饮分布到项目的各个楼层，每个楼层有15%-20%的面积用来经营餐饮、咖啡等。此外，商场还将加大社区服务的投入力度，例如引进教育培训、医疗保健、画廊展出等商户，希望不只是简单的招商，而是提供更多的生活服务。

　　记者昨日从高岛屋方面了解到，商场之前已经意识到人气不足的问题，因此去年就做过一轮调整，当时地下一层有些商铺撤出，改为引入日韩系的一些食品餐饮业态以吸引人气，其中尤以HelloKitty主题甜品店引人注目。然而，整改过一轮的上海高岛屋百货似乎依旧没有解决人气低迷的瓶颈。

　　曾一度调低销售目标的上海高岛屋，目前正面临商户“大面积”撤退的困境。业内人士表示，上海高岛屋存在选址硬伤，导致人气不足。

　　位于古北地区的日本高端百货高岛屋开业一年多来，遭遇水土不服，正面临转型“阵痛”。商报记者日前了解到，曾一度调低销售目标的上海高岛屋，目前正面临商户“大面积”撤退的困境。业内人士表示，上海高岛屋存在选址硬伤，导致人气不足。高岛屋方面也表示，未来将主动进行调整转型，加大对食品、餐饮的投入，吸引人气是当务之急。

　　多家商铺撤离

　　上海高岛屋百货于2012年12月开业，位于古北新区的财富中心二期，共有地下1层及地上1至7层，建筑面积6万平方米。但是商场从开业以来，人气一直不旺。记者曾多次在采访时看到，虽然商场环境优雅，也引进了不少日本本土及首次进入上海的品牌，但是偌大的商场内生意冷清，只有部分餐饮及地下一层的超市有些人气。

　　有媒体报道，高岛屋百货开业一年多来，内部已有近30家商户悄悄“撤退”。

　　记者日前再次走访高岛屋百货发现，在商场楼层的导视图上，不少商户的名称被白条贴盖。目前，一些被白条贴盖的商铺改为了特卖区，部分则被临时封闭，也有部分新品牌进驻并开始装修，调整的商铺主要集中在三层以上。“这里生意的确不太好，工作日就更冷清，可能是开业的时间不长，很多人并不知道我们这里。空着的商铺，很多是因为生意不好，选择了撤离，有一部分可能是正准备装修，还未开出。”一位商场的工作人员向记者表示。

　　吸引人气是当务之急

　　对于此次调整的原因，高岛屋董事副总经理小森智明表示，在离开的商户中，确有一部分是因为租约到期后，商户的营业额无法完成其自己制定的目标，最终选择离开。

　　上海高岛屋市场部主管王雅向记者表示，其实调整已经进行了一段时间，增加餐饮与食品业态的比例，吸引人气是当务之急。“我们经过一年多的运营发现，商场在品牌布局上的确存在一定问题，未来我们会将项目内的品牌调整得更能够满足小区周边居民的消费需求。”

　　加大对食品、餐饮的投入，引进生活服务商户，这些商业模式可以增加项目人流量，但从盈利能力上讲，远低于零售百货，高岛屋如何实现自身项目的盈利?对此，小森智明表示，“从高岛屋开业以来，来自日本的媒体也有过质疑，高岛屋在上海的投资是否是一笔成功的投资?如何来平衡人流、销售额与项目盈利之间的关系，是我们面临的最大挑战。从高岛屋集团的态度来看，集团给了上海高岛屋20年的培养周期。上海高岛屋开业才一年多，目前依然是在培育期，我认为现阶段我们的目标是通过餐厅、咖啡等带动项目的人气，并不追求项目盈利。”

　　小森智明表示，从目前高岛屋的销售分布看，项目中超市的收入是最好的。今年前五个月，超市的营业额同比去年增长了42%左右。“在超市中，日用品的销售额占比虽然不大，但是增长最快，同比去年增长了约50%，所以从7月份开始，我们打算扩大日用品产品的销售比重。未来，我们打算在上海再单独开设几家类似的超市，目前选址还没有确定，不过有意向在浦东开设一家。”

　　业主方业绩存不确定性

　　公开资料显示，高岛屋是在2012年12月正式开业的，2013年是项目第一个会计核算年度。

　　中华企业2013年年报显示，高岛屋开业第一年就已经跻身中华企业第三大销售客户，为中华企业提供了1.22亿元的营业收入。但是，记者在之前的采访中了解到，由于经营业绩不理想，高岛屋集团曾多次下调上海高岛屋的年度销售目标。高岛屋集团社长铃木弘治在2013年9月表示，由于零售局势严峻，上海高岛屋首年度销售目标在已从130亿日元下调至80亿日元的基础上，再次下调到50亿-60亿日元(折合人民币3.06亿元-3.67亿元)。同时，高岛屋扭亏计划从原本5年扩展到了10年。

　　小森智明透露，今年1至5月，上海高岛屋项目中商户的整体营业额达到了约60亿日元(折合人民币3.66亿元)的水平，相比去年同期增长约30%。“高岛屋主要通过与商户的收入抽成来实现自身的收入，抽成的比例约在10%左右，不同的商户有不同的比例。目前看，1-5月的营业收入同比有所增长，全年预计与去年持平。”

　　高岛屋经营惨淡让中华企业借该项目提供充足租金现金流的希望蒙上阴影。截至2014年一季度末，中华企业的资产负债率为78.67%，一年内到期短期借款15.25亿元，相当于当期营业收入的近2.25倍。

　　专家分析

　　商圈联动不如意

　　专家称选址是硬伤

　　资料显示，日本高岛屋在其国内拥有20余家连锁店，是日本的上市公司，2007年该公司的营业收入位居全日本百货公司的首位。高岛屋百货在海外仅拥有3家连锁店，其中2家已连续多年蝉联当地百货行业销售额冠军。

　　上海商业经济研究中心首席研究员齐晓斋表示，上海高岛屋水土不服，最大的原因是存在选址硬伤。“我曾经实地考察过位于美国纽约第五大道上的高岛屋百货，其经营非常成功，店内人气相当旺。为什么高岛屋在海外的其他几家门店都做得不错，而上海的却不尽如人意?我觉得从上海高岛屋的选址上来说，大环境很好，但小环境不理想。”

　　齐晓斋指出，高岛屋虽然与10号线伊犁路站相连，但是从商场出来要走到延安路及娄山关路，对于顾客而言很不方便。与高岛屋在同一商圈内的大型商业项目还包括友谊百货、尚嘉中心等，但是由于地理位置的关系，高岛屋与它们之间形成不了联动，等于是单兵作战。地段对于实体零售是很讲究的，差一点都不行。

　　“高端百货要聚集人气本来就不容易，新虹桥商圈现在正在进行地下连廊的打造，未来10号线伊犁路站如果能与2号线天山路站打通地下连接，将对高岛屋形成人气带来很大的好处。但是要打通地下连接的难度比较大，如果在商业规划之初就能作出综合考虑，那么就容易得多了。在五角场、徐家汇等商圈内，各大商家之间的联动很好，为整个商圈聚集人气带来了优势。”齐晓斋表示。

　　上海市流通经济研究所所长汪亮指出，近些年来，商业的功能已经从之前的纯商业本质变成商业地产，商业离开了商业的本源，变成了房产的租赁，这随之带动了租金的大幅上涨，经营的风险更多地转嫁到了商家或供应商的身上。此外，劳动成本上涨、电商的崛起，对实体商业都形成了不小的冲击，所以高岛屋出现“大面积”商铺撤离的现象并不奇怪。

　　还有业内人士认为，高岛屋作为一个传统的百货企业，其引进的品牌大多是日系品牌，对于中国消费者来说并不熟悉。而且高岛屋作为高端百货的代名词，普通商品经过包装，其身价就不同了。现在很多一线品牌均已推出电商平台，随着信息的进一步透明，国际品牌在国内外价格差距将被进一步放大。中国的零售业在引进高端品牌的同时，无法在商品价格上做到接地气，也是造成现在高岛屋这样的高端商业地产项目经营惨淡的重要因素。

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